Top 5 phần mềm quản lý nhà trọ miễn phí 2026

Quản lý 10-50 phòng trọ bằng sổ tay thì sợ sai, mua phần mềm thì sợ đắt. Google "phần mềm quản lý nhà trọ miễn phí" — ra hàng chục kết quả, nhưng hầu hết "miễn phí" chỉ là dùng thử 7-30 ngày. Miễn phí thật thì rất ít.

Bài viết này chỉ liệt kê 5 phần mềm thực sự có gói miễn phí — xếp hạng theo: tính năng miễn phí, giới hạn, dễ dùng, và phù hợp quy mô nào.

---

1. Rental Manager (Sekai Flow)

Loại: Google Sheets app | Chi phí: Miễn phí vĩnh viễn | Giới hạn: Không

App quản lý nhà trọ chạy trên Google Sheets — copy file về Drive, dùng ngay. Tính tiền điện nước tự động, theo dõi hợp đồng, quản lý thu tiền, dashboard tổng quan. Miễn phí vĩnh viễn, không giới hạn số phòng, dữ liệu thuộc về bạn.

Tại sao #1? Vì đây là app duy nhất miễn phí thật (không giới hạn phòng, không giới hạn thời gian) + dữ liệu 100% của bạn + dùng được trên điện thoại.

Ưu: ✓ Miễn phí vĩnh viễn ✓ Tính tiền điện nước tự động ✓ Dashboard + biểu đồ ✓ Dùng ĐT ✓ Chia sẻ vợ/chồng Nhược: ✗ Không có app mobile riêng ✗ Cần internet ✗ Không gửi thông báo cho người thuê

Dùng miễn phí →

---

2. LOZIDO

Loại: Mobile app + Web | Chi phí: Gói miễn phí giới hạn, trả phí từ 99K/tháng | Giới hạn: 5 phòng (gói free)

LOZIDO là app quản lý nhà trọ phổ biến tại Việt Nam. Giao diện mobile đẹp, dễ dùng. Gói miễn phí cho quản lý tối đa 5 phòng — đủ cho ai mới bắt đầu, nhưng quá ít cho dãy trọ 15+ phòng.

Ưu: ✓ App mobile chuyên dụng ✓ Giao diện đẹp ✓ Gửi thông báo cho người thuê ✓ Hỗ trợ tốt Nhược: ✗ Gói free chỉ 5 phòng ✗ Trả phí khi cần thêm ✗ Dữ liệu trên server LOZIDO

---

3. Mona House

Loại: Mobile app | Chi phí: Gói miễn phí giới hạn, trả phí từ 150K/tháng | Giới hạn: 10 phòng (gói free)

Mona House tập trung vào trải nghiệm mobile — ghi số điện nước bằng ĐT, tính tiền tự động, gửi tin nhắn cho người thuê. Gói free 10 phòng — rộng rãi hơn LOZIDO.

Ưu: ✓ 10 phòng miễn phí ✓ Tính tiền điện nước tự động ✓ Gửi SMS cho người thuê ✓ App ĐT dễ dùng Nhược: ✗ Quá 10 phòng phải trả phí ✗ Một số tính năng bị khoá (báo cáo, xuất Excel) ✗ Dữ liệu trên server

---

4. DigiStay

Loại: Web app | Chi phí: Dùng thử 14 ngày, trả phí từ 200K/tháng | Giới hạn: 14 ngày trial

DigiStay giao diện web hiện đại, nhiều tính năng: quản lý phòng, hợp đồng, thu tiền, bảo trì, báo cáo. Tuy nhiên không có gói miễn phí thật — chỉ dùng thử 14 ngày.

Ưu: ✓ Giao diện đẹp, chuyên nghiệp ✓ Nhiều tính năng ✓ Báo cáo chi tiết Nhược: ✗ Chỉ dùng thử 14 ngày ✗ Sau trial phải trả phí ✗ Chi phí từ 200K/tháng

---

5. Google Sheets tự kẻ

Loại: Spreadsheet | Chi phí: 0đ | Giới hạn: Không (nhưng phải tự build)

Lựa chọn cuối cùng: tự kẻ file Google Sheets. Miễn phí, linh hoạt, nhưng mất 2-3 ngày setup và phải tự viết công thức. Phù hợp nếu bạn giỏi Sheets và muốn control 100%.

Ưu: ✓ Miễn phí ✓ Linh hoạt tuỳ ý ✓ Dữ liệu của bạn Nhược: ✗ Mất 2-3 ngày kẻ ✗ Không có dashboard, biểu đồ (trừ khi tự build) ✗ Dễ lỗi công thức

---

Bảng so sánh nhanh

Tiêu chí	Rental Manager	LOZIDO	Mona House	DigiStay	Sheets tự kẻ
Miễn phí vĩnh viễn	✓	~ (5 phòng)	~ (10 phòng)	✗ (14 ngày)	✓
Số phòng miễn phí	Không giới hạn	5	10	0 (trial)	Không giới hạn
Tính tiền tự động	✓	✓	✓	✓	~ (tự viết)
App mobile riêng	✗ (dùng Sheets)	✓	✓	✗	✗
Dashboard biểu đồ	✓	✓	~	✓	✗
Dữ liệu của bạn	✓	✗	✗	✗	✓
Setup time	3 phút	15 phút	15 phút	30 phút	2-3 ngày

---

Chọn app nào?

Tóm tắt:

• Dưới 15 phòng, muốn miễn phí + đơn giản: Rental Manager — 3 phút, không giới hạn
• Dưới 10 phòng, thích app mobile: Mona House (10 phòng free) hoặc LOZIDO (5 phòng free)
• 15-50 phòng, muốn miễn phí thật: Rental Manager — lựa chọn duy nhất không giới hạn
• 50+ phòng, cần chuyên nghiệp: LOZIDO hoặc DigiStay trả phí — đáng đầu tư

Dùng miễn phí Rental Manager →

Đọc thêm:

• File Excel quản lý phòng trọ cho thuê — miễn phí
• Cách quản lý phòng trọ cho thuê hiệu quả — Câu chuyện 42 phòng
• Mẫu Excel tính tiền phòng trọ — 10 câu hỏi thường gặp